Uno de los temas que más confunde a los propietarios al momento de vender es el de los impuestos. ¿Debo pagar? ¿Cuánto? ¿Hay excepciones? La respuesta depende de tu situación específica, y entenderla puede significar la diferencia entre pagar cero o pagar millones de pesos al SII.
Esta guía explica cómo funciona la tributación en la venta de propiedades en Chile en términos simples, con ejemplos reales.
El concepto clave: el «mayor valor»
Cuando vendes una propiedad, lo que interesa al SII no es el precio de venta, sino la ganancia que obtuviste. Esa ganancia se llama mayor valor y se calcula así:
Mayor valor = Precio de venta − Precio de compra ajustado por IPC
El ajuste por IPC es importante: el SII actualiza el valor de compra según la inflación acumulada entre la fecha en que compraste y la fecha en que vendiste. Eso hace que la ganancia real sea menor a lo que parece en papel.
Ejemplo de cálculo
Compraste una casa en 2015 por 3.000 UF. La vendes hoy por 5.500 UF.
Mayor valor = 5.500 − 3.000 = 2.500 UF de ganancia.
Como la ganancia es menor a 8.000 UF y es tu primera venta, no pagas impuesto. Esas 2.500 UF son tuyas íntegramente.
La exención de 8.000 UF: quién no paga impuestos
El artículo 17 N°8 de la Ley sobre Impuesto a la Renta establece una exención que permite a las personas naturales no pagar impuesto sobre la ganancia de capital en la venta de propiedades hasta un total acumulado de 8.000 UF en toda su vida.
Para acceder a esta exención, deben cumplirse todos estos requisitos:
- Eres una persona natural (no una empresa ni sociedad)
- La propiedad está ubicada en Chile
- No tributas en Primera Categoría (no eres empresa inmobiliaria)
- La venta no es entre partes relacionadas (no vendes a un familiar directo o empresa propia)
- La propiedad fue adquirida después del 1 de enero de 2004
Si falta alguna de estas condiciones, la situación cambia y puede haber impuesto desde el primer peso de ganancia.
¿Cómo funciona el límite de 8.000 UF? Es acumulativo de por vida
Este es el punto que más gente no conoce: el límite no se aplica propiedad por propiedad, sino que es un total acumulado en todas las ventas que hagas durante tu vida. Cada vez que vendes una propiedad y obtienes ganancia, esa ganancia se descuenta del cupo disponible.
Ejemplo 1 — Una sola propiedad, sin impuesto
María compró su departamento en Ñuñoa en 2012 por 2.800 UF. Lo vende en 2026 por 5.200 UF.
Ganancia: 2.400 UF → queda dentro del límite de 8.000 UF → no paga nada.
Ejemplo 2 — Dos propiedades, la segunda supera el límite
Carlos vendió en 2022 un departamento con una ganancia de 5.000 UF (libre de impuesto). Ahora, en 2026, vende otro con una ganancia de 4.500 UF.
Su cupo disponible era 8.000 UF. Ya usó 5.000 UF. Le quedan 3.000 UF libres.
La ganancia de esta venta es 4.500 UF, por lo tanto:
— Las primeras 3.000 UF → libres de impuesto
— Las 1.500 UF restantes → pagan 10% = 150 UF de impuesto (aprox. $5,7 millones)
Ejemplo 3 — Inversor con varias propiedades
Pedro tiene un pequeño portafolio de propiedades de inversión y ya acumuló más de 8.000 UF de ganancia en ventas anteriores. Vende un departamento en La Florida con una ganancia de 3.000 UF.
Como ya agotó su exención de 8.000 UF, las 3.000 UF completas quedan afectas a impuesto.
Opciones: pagar el 10% fijo (= 300 UF, aprox. $11,4 millones) o incorporarlas al Impuesto Global Complementario, que según sus ingresos podría ser mayor o menor.
Las dos opciones si debes pagar impuesto
Cuando la ganancia supera tu cupo disponible, tienes dos alternativas y puedes elegir la que más te conviene:
| Opción | Tasa | ¿Cuándo conviene? |
|---|---|---|
| Impuesto único del 10% | 10% sobre el excedente | Cuando tienes ingresos altos (tramo superior del Global Complementario) |
| Impuesto Global Complementario | Progresivo 0%–40% | Cuando tienes ingresos bajos o moderados (menos del 10% efectivo) |
En la mayoría de los casos para personas naturales con ingresos medios, el impuesto único del 10% es la opción más conveniente por su simplicidad y certeza.
Casos especiales que debes conocer
Propiedades compradas antes del 1 de enero de 2004
Si adquiriste la propiedad antes de esa fecha, la ganancia está completamente exenta de impuesto, sin límite de monto. No importa si la ganancia es de 2.000 UF o de 20.000 UF. Esta es una de las reglas más beneficiosas de la tributación inmobiliaria en Chile.
Propiedades heredadas
Si heredaste la propiedad, la fecha de adquisición para efectos tributarios es la fecha en que el causante (la persona fallecida) la compró, no la fecha del fallecimiento. Si tu familiar la compró antes de 2004, la venta es exenta. Además, la base de costo se calcula sobre el valor de tasación al momento de la herencia.
Empresas e inversores habituales
Si vendes propiedades de forma habitual a través de una empresa o sociedad, no aplica la exención de 8.000 UF. La ganancia tributa como renta ordinaria en Primera Categoría (27% para grandes empresas, 25% para Pyme). En este caso es indispensable la asesoría de un contador tributario.
IVA en la compraventa de propiedades
El IVA (19%) aplica principalmente en la venta de viviendas nuevas por parte de constructoras o inmobiliarias habituales. Una persona natural que vende su vivienda usada no paga IVA. En 2026 existe además una exención transitoria de IVA para viviendas nuevas con recepción definitiva, lo que representa un beneficio adicional para compradores de proyectos nuevos.
Contribuciones de bienes raíces
Las contribuciones no son un impuesto sobre la venta, sino un impuesto territorial anual que debes tener al día para poder vender. Si tienes contribuciones impagas, aparecerán en el certificado de hipotecas y gravámenes y pueden bloquear el cierre de la operación. Revísalas con anticipación en la web de Tesorería General de la República.
Resumen rápido: ¿debo pagar impuesto al vender mi propiedad?
| Situación | ¿Paga impuesto? |
|---|---|
| Propiedad comprada antes del 1 de enero de 2004 | No (exenta siempre) |
| Persona natural, ganancia acumulada menor a 8.000 UF | No |
| Persona natural, ganancia acumulada supera las 8.000 UF | Sí, 10% sobre el excedente |
| Venta entre partes relacionadas (familiar directo) | Sí, sin exención |
| Empresa o sociedad que vende | Sí, Primera Categoría |
| Propiedad heredada (causante compró antes de 2004) | No |
¿Cuándo y cómo se declara este impuesto?
Si corresponde pagar, el impuesto se declara en la Operación Renta del año tributario siguiente a la venta (formulario F22 del SII). Si optas por el impuesto único del 10%, puedes pagarlo directamente en el notario al momento de firmar la escritura, lo que simplifica mucho el proceso. Si no lo pagas en el notario, debes declararlo en abril del año siguiente.
La recomendación siempre es consultar con un contador tributario antes de firmar cualquier escritura, especialmente si tienes más de una propiedad o si la ganancia podría superar el límite de 8.000 UF.
Buena Gestión te ayuda a vender con toda la información
En Buena Gestión no solo te ayudamos a encontrar el comprador correcto y al precio justo. También te orientamos en cada paso del proceso, incluyendo los aspectos tributarios, para que no haya sorpresas al momento del cierre.
Si estás pensando en vender una propiedad en Santiago y quieres saber cómo te afecta el tema de los impuestos en tu caso específico, contáctanos y lo revisamos juntos.
